Steuern sparen mit LiquityFirst: Warum Wohnimmobilien?

Auf den ersten Blick könnte die Entscheidung eindeutig sein: Bei Wohnimmobilien in guten Lagen erzielt man derzeit ungefähr 2%-4%, bei Gewerbeimmobilien sind dies durchweg 6-8% Mietrendite.

Der klassische Anleger, der Fachmann, wird jedoch die Miet-Rendite nie zu einem wichtigen Kriterium erheben. Er weiß, dass mit zunehmender Miet-Rendite proportional die Qualität einer Immobilie abnimmt.

Klassisches Beispiel Einkaufsmärkte: Sie werden schlüsselfertig angeboten mit Miet-Renditen von zurzeit ungefähr 7-8% inklusive eines Mietvertrages von 10 Jahren. Das Gebäude selbst ist ein Nutzbau, und wurde nur für den bestimmten Zweck eines Lebensmittelmarktes gebaut. Alle Maße und baulichen Einrichtungen bzw. Konstruktionen sind darauf abgestimmt. Eine Mietgarantie geht meistens über 10 Jahre. Die ist auch notwendig, weil das Gebäude spezifisch nur für diesen Mieter gebaut wurde. Was geschieht jedoch nach 10 Jahren?

Vielleicht gibt es eine Verlängerung, vielleicht auch nicht. Auf jeden Fall gibt es keinen langlaufenden Mietvertrag mehr. Der Einzelhandel muss, um zu überleben, standortmäßig flexibel bleiben. Gibt es während der Mietzeit in der Nachbarschaft vielleicht einen Wettbewerber mit größerer Fläche, kann das den Tod des Marktes bedeuten. Oder ein wichtiger Nachbar, ein Besuchermagnet macht zu, kann das ebenfalls zur Schließung des Marktes führen. Auch können wichtige Untermieter im Gebäude ausfallen was ebenfalls für den Markt bedrohlich werden kann.

Wie auch immer, nach 10 Jahren wird der Mietvertrag u.U. nicht mehr verlängert, bzw. wenn, dann immer nur noch über Perioden von 5 Jahren. Selbst wenn es erst nach 20 Jahren keine Verlängerung mehr mit dem Mieter gibt, stellt sich die Frage, was der Eigentümer mit diesem speziellen Gebäude anfangen soll. Das Gebäude hat nutzungsbedingt nur noch einen relativen Wert. Es ist eine leerstehende Halle, die erst einmal einen neuen Nutzer finden muss. Ohne zu untertreiben hat solch ein leeres Gebäude nur noch einen Grundstückswert abzüglich der Abrisskosten. Wenn das Grundstück zudem noch in einem Sondergebiet oder Gewerbegebiet liegt, kann man von einem Wert eigentlich nicht mehr sprechen, sondern nur noch von einer Belastung. Denn das Gebäude muss instand gehalten werden, will man neue Mieter finden. Einen Käufer für eine Spezialimmobilie zu finden gleicht einem Lotteriespiel.

Wenn man die ursprüngliche Mietrendite von 8% betrachtet, dann ist sie der Preis dafür, dass dieses Gebäude über einen Zeitraum von 20 Jahren auch abgenutzt sein wurde. Die 8%-Rendite ist der Preis, dass am Ende einer Vermietungs-Periode das Gebäude eigentlich keinen Wert mehr besitzt, sondern zur Belastung wird. Übrigens genauso wie bei Investitionen in Solaranlagen. Man erhält eine Mietrendite in etwa gleicher Höhe, aber nach zwanzig Jahren ist die Solaranlage keinen Cent mehr wert.

Man kann mit diesen beiden Anlageklassen keine wirklichen Werte bilden. Das gleiche Prinzip übrigens wie bei Kapitalanlagen in Sofort-Renten mit Kapitalverzehr. Die Gesellschaften, die so etwas anbieten, schaffen eine Verzinsung von vielleicht 2 %, der Rest ist Kapitalverzehr, bis dann nach 10 oder 15 Jahren das ganze Kapital verbraucht ist. Das sollte jeder vor Beginn einer Vermögensbildung beachten: Wird wirklich Vermögen gebildet, oder werde ich nur von Mietrenditen geblendet.

Wie ganz anders die wirkliche Vermögensbildung mit Wohnimmobilien in guten Lagen mit guter Hausverwaltung – das Konzept von LiquityFirst:

In guten Lagen investiert man in Wohnimmobilien mit Mietrenditen von ungefähr 3%. Höhere Mietrenditen sind nur bei 1b- oder gar 1c-Lagen möglich, die aber für eine langfristige Kapitalanlage ausscheiden sollten. Eine uralte Regel für Immobilieninvestitionen hat heute mehr denn je ihre Gültigkeit: Erstens die Lage, zweitens die Lage, drittens die Lage. Fast alles andere ist zu vernachlässigen. Diese Tatsache wird auch für das Finanz-Immobilien-Konzept LiquityFirst von Günther Girolami strikt berücksichtigt.

Wer diese wichtigste Regel beachtet kann folgende Rechnung aufmachen:

  • Er kann ohne Eigenkapital den vollen Kaufpreis inklusive der Erwerbsnebenkosten durch eine Bank finanzieren lassen, weil Wohnimmobilien in guten Lagen bei Banken sehr hoch im Kurs stehen.
  • Die Miete deckt trotzdem zu 100% die Zinskosten
  • Die Tilgung wird etwa zu 40% durch den Steuervorteil gedeckt
  • 60% der Tilgung sowie die Kosten der Hausverwaltung sind Eigenbeitrag, sind „Sparbeitrag“ des Investors, mit dem er nachhaltig Vermögen bildet.
  • Nach zwanzig Jahren ist die Eigentumswohnung bezahlt. Er hat Sachvermögen im 6-stelligen Bereich gebildet.
  • Ebenfalls nach zwanzig Jahren realisiert er zusätzlich eine Wertsteigerung.

 

Beispiel:

  • Kaufpreis der Wohnung: 200.000,–€
  • 10% Erwerbsnebenkosten: 20.000,–€
  • Finanzierungssumme: 220.000,–€
  • Zinsen an Bank (3% -15 Jahre fest): 6.600,–€ p.a.
  • Anfängliche Netto Miete (3% Mietrendite): 6.600,–€ p.a.
  • Tilgung 2% (nach 10 Jahren 3%): 4.400,–€ p.a.
  • Kosten der Hausverwaltung: 400,–€ p.a.
  • Steuervorteil (42% Progression): 1.740,–€ p.a.
  • Eigener Aufwand: 3.060,–€ p.a./ 255,–€ Monat

 

Er hat in diesen zwanzig Jahren ungefähr 61.000,–€ selbst investiert, wobei Mietsteigerungen noch nicht berücksichtigt sind. Seine Wohnung ist bezahlt. Selbst ohne Wertsteigerung hat er ein Sachvermögen von 200.000,–€ geschaffen. Dieses Vermögen im Verhältnis zu seinem Eigenkapital von 61.000,–€ hat somit eine Steigerung von 227%! Allein schon diese einfache Rechnung zeigt, dass die anfängliche Mietrendite von nur 3% in keinem Verhältnis zu seiner wirklichen Eigenkapitalrendite von über 10% p.a. steht!

Bei einer Wertsteigerung von z.B. nur 50% hätte die Wohnung einen Wert von 300.000,–€, was einer Eigenkapitalrendite in diesem Zeitraum von 391% entspricht bzw. von über 18% p.a.



Welche Rendite ist bei einer Investition in Immobilien relevant? Wann sind Wertsteigerungen steuerfrei?

Nachdem in den letzten Jahren die Zinsen für Geldanlagen insgesamt sehr gefallen sind, tummeln sich mittlerweile fachfremde Investoren auf dem Immobilienmarkt, um dort ein „Renditeschnäpschen“ zu machen. Es sind nicht die klassischen Anleger, die schon immer auf diesem Markt agiert haben, sondern Marktfremde. Von ihnen hört man oft die Feststellung, dass nur die Mietrendite wichtig sei. Diese Leute haben zudem eine große „Fan-Gemeinde.“

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